Che cos'è il preliminare di vendita?

Il preliminare di vendita è un contratto di natura intermedia, la cui stipula è finalizzata alla sottoscrizione di un contratto ulteriore, nel caso di specie quello di vendita.

E’ un contratto il cui oggetto è costituito essenzialmente dall’obbligo a contrarre, ovvero con la sottoscrizione del contratto preliminare le parti contraenti si obbligano a pervenire alla sottoscrizione del contratto definitivo che sancisce il passaggio della proprietà a fronte del pagamento del prezzo. Anche quando, a seguito del preliminare, le parti d'accordo trasferiscono anticipatamente alcuni effetti del contratto definitivo come  ad esempio l'immissione nel possesso del bene, si parla in tal caso di preliminare a effetti anticipati, da non confondere con il contratto definitivo; ciò perchè tali effetti anticipati verranno meno nel momento in cui il preliminare, per qualsiasi ragione, si risolva.

Se una delle parti contraenti dovesse rifiutarsi di addivenire alla sottoscrizione del contratto di compravendita senza validi e sostenibili motivi, l’altra parte che ne avesse interesse potrebbe ottenere in giudizio una sentenza che produce gli stessi effetti di tale sottoscrizione. L'efficacia del preliminare, nei confronti di soggetti terzi è subordinata alla regolare trascrizione presso gli uffici della conservatoria immobiliare del luogo (ovverosia stato UE) ove si trova il bene immobile. Per cui nel caso di immobile acquistato in Francia da cittadino italiano, ai fini dell'opponibilità del preliminare di vendita è necessario che l'atto sia trascritto secondo le norme e i tempi previsti dal diritto francese.

cosa sono i beni?

La nozione di bene è individuata nell'art. 810 c.c. che recita: 

sono beni tutte le cose che possono formare oggetto di diritto; 

Tutte quelle res corporales ed anche incorporales o c.d. beni immateriali dalle quali può trarsi qualsiasi utilità e idoneità a soddisfare interessi umani.

Quindi, da ciò ci accorgiamo che non tutto ciò che esiste in natura può essere qualificato come bene. Le cose che non sono suscettibili di appropriazione esclusiva (come l'aria, il calore solare etc) non rientrano nella precitata definizione. Diversamente, sono oggetto di diritto  quei beni che discendono dall'attività dell'uomo quali creazioni intellettuali. I beni vengono classificati in diverse categorie , la distinzione più comunemente usata divide i beni a seconda della natura o della titolarità.

Il “sistema del codice civile” è cristallizzato attorno ad una concezione “fisicista” degli oggetti di proprietà (artt. 810 e 832 c.c.);  l’intero Libro Terzo del Codice Civile è ispirato ad una rigida definizione dei diritti reali secondo il principio del numerus clausus; e  di conseguenza, le utilità immateriali non possono godere del trattamento riservato ai beni, e la loro tutela è limitata a quanto espressamente (e spesso disorganicamente) stabilito dalle norme che le disciplinano. 

Qual'è la fonte comunitaria:  In tema di diritto di proprietà, le fonti essenziali di riferimento, a livello europeo e comunitario, sono: i “principi generali del diritto comunitario” (art. 6 del Trattato), come elaborati dalla Corte di Giustizia; l’art. 1 del Primo protocollo addizionale della Convenzione europea dei diritti dell’uomo, come interpretato dalla Corte di Strasburgo; e l’art. 17 della Carta di Nizza, che, a seguito dell’entrata in vigore del Trattato di Lisbona, dal 1° dicembre 2009, è divenuta la Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, acquisendo così il medesimo valore giuridico dei Trattati istitutivi dell’Unione, e la cui interpretazione si può ricavare cumulativamente dalla giurisprudenza delle due Corti di Lussemburgo e Strasburgo. Quanto alla prima fonte di riferimento (i “principi generali del diritto comunitario”) la Corte di giustizia, rielaborando una serie di principi ricavabili dalla Cedu e dalle tradizioni costituzionali comuni ai Paesi membri, ha affermato l’appartenenza, all'ordinamento giuridico comunitario, della tutela dei diritti fondamentali.

Vale la pena ricordare che in tema di proprietà, almeno nominalmente, la competenza dell'Unione è sempre stata esclusa in modo drastico dall'applicazione della clausola di rispetto prevista dall'attuale art. 295 del Trattato secondo cui “il presente Trattato lascia del tutto impregiudicato il regime di proprietà esistente negli Stati membri” (peraltro, si può dire che la norma sia figlia di un'altra epoca: essa infatti era stata inserita, nel 1950, a salvaguardia dei progetti di nazionalizzazione della proprietà di talune imprese).

Ma la Corte di Giustizia se ne è comunque più volte occupata perché le libertà fondamentali stabilite dal Trattato – di circolazione delle merci, dei capitali, dei lavoratori, dei servizi –(le c.d. 4 libertà, sono sovente entrate in rotta di collisione con i sistemi nazionali di protezione dei diritti di uguaglianza, di proprietà (per l'appunto), e di libera iniziativa economica. La seconda fonte di riferimento è l’Articolo 1 del Primo protocollo allegato alla Convenzione europea dei diritti dell’uomo, così come interpretato dalla Corte di Strasburgo, che come noto prefigura una tutela del diritto di proprietà assimilabile a quella riservata ai diritti umani fondamentali. Infine, il quadro delle fonti si è completato con l'approvazione della Carta di Nizza nel dicembre 2000, ove trovano posto, oltre all’art. 17, che specificamente tutela il diritto di proprietà, anche altre disposizioni 

In sintesi, con  riferimento al diritto di proprietà, alla luce di quanto si può rilevare dalle disposizioni dei Trattati, della Cedu e della Carta, e più in generale dall'architettura stessa delle fonti comunitarie per come si sta sviluppando a seguito dell’entrata in vigore del Trattato di Lisbona, si può affermare che tale diritto non solo “appartiene” alla costituzione economica europea, ma, oggi, trova spazio direttamente tra i diritti di libertà, nel catalogo dei diritti cristallizzato nella Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, con “significato e portata identici al diritto garantito dalla CEDU”

Quindi è a tali fonti che dobbiamo far riferimento in tema di proprietà anche immobiliare e del concetto di bene.

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Si può annullare il preliminare di vendita?